Modernisierung ankündigen: Was im Schreiben an die Mieter stehen muss
Frist und Form
Eine Modernisierung muss spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden (§ 555c BGB). Es genügt die Textform. Eine E-Mail reicht also, eine Unterschrift ist nicht nötig. Aus dem Schreiben muss aber klar hervorgehen, wer es schickt.
Was im Schreiben stehen muss
- Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme, in den wesentlichen Zügen beschrieben.
- Voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer.
- Der voraussichtliche Betrag der Mieterhöhung, wenn später nach § 559 BGB erhöht werden soll.
- Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, wenn sie sich ändern.
- Bei einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB: der Hinweis, dass dieses Verfahren genutzt wird.
Außerdem soll das Schreiben auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Der Mieter kann bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform geltend machen, dass die Maßnahme für ihn eine unzumutbare Härte ist (§ 555d BGB). Fehlt der Hinweis, gilt diese Frist nicht.
Was der Mieter dann tun kann
Der Mieter muss eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung grundsätzlich dulden. Er hat aber ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB). Er kann bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats.
Bei einer energetischen Modernisierung ist die Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Das sollte im Schreiben stehen, damit es später keinen Streit gibt.
Die Mieterhöhung danach
Nach Abschluss der Arbeiten können jährlich 8 Prozent der umlagefähigen Kosten auf die Miete umgelegt werden. Kosten für reine Instandhaltung und erhaltene Fördermittel werden vorher abgezogen. Liegt die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 Prozent über dem angekündigten Betrag, wird sie erst sechs statt drei Monate nach Zugang wirksam (§ 559b Abs. 2 BGB). Dasselbe gilt, wenn die Ankündigung ganz fehlte.
Eine sorgfältige Kostenschätzung schon in der Ankündigung zahlt sich aus. Wer zu niedrig schätzt, verliert drei Monate Mieterhöhung.
Aushang vor Baubeginn
Gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll: ein Aushang im Haus kurz vor Beginn. Er nennt die Arbeiten, die zu erwartenden Störungen wie Lärm oder eine Abschaltung von Wasser und Strom, Beginn und Dauer und einen Ansprechpartner. Zwischen Ankündigung und Baubeginn liegen oft mehrere Monate. Der Aushang holt das Thema rechtzeitig zurück ins Gedächtnis.
Als Verwaltung übernehmen wir Ankündigung, Fristenkontrolle und Mieterhöhung aus einer Hand. Ein Musterschreiben ersetzt die Prüfung im Einzelfall nicht.
Anlass und Fundstelle: Techem Immobilien-Ratgeber, „Modernisierung: Wie Sie Ihre Mieter richtig informieren“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.