Heizungstausch nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz: Was jetzt gilt
Aktualisiert am 3. Oktober 2026. Die erste Fassung dieses Beitrags vom 15. September 2025 erklärte die 65-Prozent-Regel des Gebäudeenergiegesetzes. Diese Regel ist seit dem 29. Juli 2026 abgeschafft. Der Beitrag beschreibt jetzt die neue Rechtslage.
Was passiert ist
Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Der Bundesrat hat am selben Tag zugestimmt. Das Gesetz steht im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 und ist in seinen wesentlichen Teilen am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG). Einige Teile folgen später, etwa neue Regeln zum Energieausweis ab 2027.
Was wegfällt
- Die Pflicht, dass eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen muss.
- Das Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind.
- Die Pflichtberatung vor dem Einbau einer Gas- oder Ölheizung.
- Das feste Enddatum für fossile Brennstoffe im Heizungsrecht.
Bestehende Gas- und Ölheizungen dürfen also weiterlaufen. Und wer tauscht, darf wieder eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen.
Was neu dazukommt: die „Bio-Treppe“
Ganz frei ist die Wahl trotzdem nicht. Eine neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung muss einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen. Dazu zählen zum Beispiel Biomethan, Bioöl und bestimmte Arten von Wasserstoff.
- ab 2029: mindestens 10 Prozent
- ab 2030: mindestens 15 Prozent
- ab 2035: mindestens 30 Prozent
- ab 2040: mindestens 60 Prozent
Für Wärmepumpen, Biomasseheizungen und den Anschluss an ein Wärmenetz gilt die Bio-Treppe nicht. Diese Lösungen sind ohnehin klimaneutral oder auf dem Weg dorthin.
Was das für Vermieter bedeutet
Wer in einer vermieteten Wohnung eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt künftig einen Teil der laufenden Kosten selbst. Das regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz in den neuen §§ 5a und 5b.
- Ab 2028 werden die Netzentgelte für Erdgas und die CO₂-Kosten bei solchen Heizungen hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt.
- Ab 2029 gilt das auch für die Kosten der vorgeschriebenen Bio-Brennstoffe, bis zu einem Anteil von 30 Prozent am gesamten Brennstoff.
Das betrifft nur Wohnraum. Gewerbemietverhältnisse sind nicht erfasst. Für kleine Vermieter mit niedrigen Mieten in energetisch schlechten Gebäuden gibt es eine Härtefallregel (§ 5d CO₂KostAufG). Die Heizkostenabrechnung wird dadurch aufwendiger. Sie muss diese Anteile künftig getrennt ausweisen.
Die günstige Anschaffung einer Gasheizung ist deshalb nur die halbe Rechnung. Bei vermieteten Wohnungen zahlt der Eigentümer über die Jahre einen Teil der Brennstoff- und Netzkosten mit. Wer heute eine Heizung für 20 Jahre einbaut, sollte beide Varianten über die ganze Laufzeit vergleichen.
Was für Eigentümergemeinschaften wichtig bleibt
Ein Heizungstausch in der WEG braucht weiterhin einen Beschluss. Die Reihenfolge ist dieselbe wie vorher: Bestandsaufnahme, Varianten vergleichen, Förderung prüfen, beschließen, vergeben. Neu ist nur, dass die Gasheizung wieder eine rechtlich zulässige Variante ist.
Zwei Fragen klären wir früh. Gibt es am Standort eine kommunale Wärmeplanung mit einem Wärmenetz in Reichweite? Und wie hoch ist die Vorlauftemperatur der heutigen Anlage? Davon hängt ab, ob eine Wärmepumpe ohne große Zusatzarbeiten wirtschaftlich läuft.
Der Vergleich der Varianten sollte die laufenden Kosten über die ganze Nutzungsdauer einrechnen. Dazu gehören bei Gas und Öl die Bio-Treppe und bei vermieteten Einheiten die geteilten Kosten.
Anlass und Fundstelle: Techem Immobilien-Ratgeber, „Gebäudemodernisierungsgesetz: das ändert sich für Vermieter“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.