Energetischen Zustand prüfen: Ein realistischer Sechs-Schritte-Plan
Schritt 1: Verbrauchsdaten auswerten
Der Einstieg kostet nichts: die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre nebeneinanderlegen. Interessant sind weniger die absoluten Zahlen als die Verläufe. Ein sprunghafter Anstieg deutet auf ein technisches Problem oder geändertes Nutzungsverhalten hin. Ein auffällig niedriger Verbrauch kann trügerisch sein. Das ist etwa so, wenn zu wenig geheizt und zu wenig gelüftet wird, was Feuchtigkeit und Schimmel begünstigt.
Seit Januar 2022 müssen Heizkostenabrechnungen bei fernablesbarer Ausstattung nach § 6a Heizkostenverordnung Vergleichswerte enthalten. Diese zeigen, wie das Gebäude im Verhältnis zu ähnlichen Objekten dasteht. Das ist eine objektive Grundlage, die viele Eigentümer nie zur Kenntnis nehmen.
Zur groben Einordnung des Heizenergieverbrauchs je Quadratmeter und Jahr: Unsanierte Altbauten liegen häufig im Bereich von 150 bis 250 kWh/(m²·a), Gebäude der 1980er-Jahre bei 90 bis 150, Neubauten nach heutigem Standard bei 40 bis 80 und Passivhäuser bei rund 15.
Schritt 2: Gebäudehülle in Augenschein nehmen
Dach, Außenwände, Fenster und Türen: Hier entstehen die größten Verluste. Wählen Sie für die Begehung einen kalten Tag im Spätherbst oder Winter. Im Sommer sehen und spüren Sie nichts.
- Fenster sind die häufigste Schwachstelle. Prüfen Sie von außen und von innen. Für die Wohnungen brauchen Sie Termine mit den Mietern. Kündigen Sie sie rechtzeitig an.
- Dichtheitstest mit einer Kerze: Flamme langsam am Fensterrahmen entlangführen. Flackert sie, zieht dort Luft ein.
- Außentüren und Dichtungen: Wie gut schließen sie, gibt es Spalten am Türabschluss?
- Oberste Geschossdecke, Fassade, Kellerdecke: Feuchte oder verfärbte Stellen an der Fassade weisen auf Wärmebrücken hin. Ein muffiger Kellergeruch ist ebenfalls ein Warnsignal. Er deutet auf fehlende Dämmung, Feuchtigkeit oder Wärmebrücken.
Schritt 3: U-Werte einordnen
Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) beschreibt, wie viel Wärme ein Bauteil nach außen abgibt. Er wird in Watt je Quadratmeter und Kelvin angegeben. Je niedriger, desto besser. Ein U-Wert von 0,5 bedeutet: Bei einem Grad Temperaturunterschied entweichen 0,5 Watt je Quadratmeter.
Selbst messen können Sie den U-Wert nicht. Er wird berechnet oder mit Spezialgeräten ermittelt. Zur Orientierung typische Größenordnungen:
- Außenwand: Altbau 1,2–2,0 · Sanierungsziel 0,2–0,35 · Neubau unter 0,24
- Dach / oberste Geschossdecke: Altbau 0,8–1,5 · Sanierungsziel 0,14–0,2 · Neubau unter 0,2
- Fenster (alte Doppelverglasung): 2,5–3,0 · Sanierungsziel 1,1–1,3 · Neubau unter 1,0
- Haustür: Altbau 2,0–3,0 · Sanierungsziel 1,3–1,8 · Neubau unter 1,3
Schritt 4: Heizung und Installationen prüfen
Die beste Dämmung nützt wenig, wenn Heizsystem und Gebäudehülle nicht zusammenpassen. Eine überdimensionierte Anlage ist ebenso ineffizient wie eine zu schwache. Achten Sie auf:
- Alter der Anlage. Ist sie über 20 Jahre alt, ist ein Austausch oft wirtschaftlicher als eine Reparatur.
- Verrußung an Brenner und Kessel. Ein Hinweis auf unsaubere Verbrennung: verstopfte Düse, defekte Zündung, falsch eingestellter Brenner.
- Ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen. Eine der billigsten Maßnahmen mit sofortiger Wirkung.
- Ungleichmäßig warme Heizkörper. Das klassische Anzeichen für einen fehlenden hydraulischen Abgleich.
- Warmwasser-Wartezeit. Kommt nach zehn Sekunden noch kaltes Wasser, liegt es an langen Leitungswegen oder unzureichender Rohrdämmung.
Schritt 5: Ergebnisse zusammenführen
Halten Sie die Befunde schriftlich fest: Raum für Raum, Bauteil für Bauteil, mit Fotos. Erst in der Zusammenschau zeigt sich, ob es sich um Einzelmängel handelt oder um ein durchgängiges Muster.
Schritt 6: Fachliche Bewertung einholen
Hier endet die Eigenleistung. Was ein Energieberater leistet und Sie nicht leisten können: die Priorisierung nach Wirtschaftlichkeit, die Prüfung von Fördermöglichkeiten und die Reihenfolge der Maßnahmen. Diese Reihenfolge ist entscheidend. Wer die Heizung vor der Gebäudehülle erneuert, dimensioniert sie in der Regel zu groß und zahlt zweimal.
Der Nutzen der ersten fünf Schritte liegt nicht darin, den Fachmann zu ersetzen. Er liegt darin, dass Sie mit konkreten Beobachtungen in das Gespräch gehen. Dann können Sie die Empfehlungen anschließend beurteilen.
Anlass und Fundstelle: Techem Immobilien-Ratgeber, „Energetischen Zustand ermitteln: Ihr Sechs-Schritte-Plan“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.