Schimmel und Mietminderung: Wer was beweisen muss und wann die Kündigung wirksam wird
Worum es ging
In einer hessischen Wohnung trat ab etwa März 2021 Schimmel auf. Die Mietenden minderten von April 2021 bis Februar 2022 um durchschnittlich rund 150 Euro monatlich. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos wegen Zahlungsverzugs und klagte auf Räumung.
Die Positionen standen sich klassisch gegenüber: Die Vermieterin hielt falsches Heiz- und Lüftungsverhalten für die Ursache. Die Mietenden verwiesen auf die Bausubstanz, also einen unbeheizten Flur, den Verdacht auf eindringende Feuchtigkeit im Wohnzimmer und einen feuchten Keller. Sie erklärten, sie lüfteten mehrmals täglich.
Die Beweiskette: erst die Vermieterseite, dann die Mieterseite
Das Gericht arbeitet die Reihenfolge sauber ab. Und die ist der eigentliche Wert dieser Entscheidung:
- Schritt 1: Die Vermieterseite muss gebäudeseitige Ursachen ausräumen. Dafür genügt grundsätzlich der Nachweis, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei seiner Errichtung entspricht und keine baulichen Mängel vorliegen.
- Schritt 2: Steht fest, dass bauliche Gegebenheiten wie Wärmebrücken die Schimmelbildung begünstigen, muss die Vermieterseite zusätzlich nachweisen, dass bei zumutbarem Heiz- und Lüftungsverhalten kein Schimmel aufträte.
- Schritt 3: Erst danach kommt es auf das tatsächliche Verhalten der Mietenden an.
Was der Sachverständige feststellte
Langzeitmessungen ergaben ein eindeutiges Bild: Anfangs fanden im Wohnzimmer noch einige Lüftungsvorgänge statt, in den Wochen darauf nur noch zwei pro Woche oder gar keine mehr. Im Flur wurde über einen Monat lang nicht nachhaltig gelüftet.
Der Sachverständige legte zugleich dar, dass die Wohnung trotz aller baulichen Gegebenheiten mit zwei bis drei Stoßlüftungen täglich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit schimmelfrei geblieben wäre. Zu diesen Gegebenheiten gehörten ein Altbau mit hohen Wänden, geringerer Wärmeschutz, keine Heizung im Flur und Glasbausteine. Das galt auch bei einer Beheizung auf nur 19 °C.
Damit war der Nachweis geführt. Ein Minderungsrecht bestand nicht, der Zahlungsverzug war real, die fristlose Kündigung wirksam. Das Gericht gab der Räumungsklage statt.
Was wir daraus für die Verwaltung ableiten
Der Ausgang darf nicht zu dem Schluss verleiten, bei Schimmel sei stets der Mieter schuld. Die Vermieterseite hat hier gewonnen, weil sie ihren Teil der Beweiskette erfüllt hat. Und weil eine unabhängige Langzeitmessung vorlag.
Unser Vorgehen bei jeder Schimmelmeldung:
- Zügig besichtigen und fotografieren, mit Datum. Wochenlanges Zuwarten schwächt die eigene Position.
- Baujahr und Bauunterlagen heranziehen. Der maßgebliche Maßstab ist der Stand der Technik zur Bauzeit, nicht der heutige.
- Datenlogger einsetzen, statt über Lüftungsgewohnheiten zu diskutieren. Eine Messung über mehrere Wochen kostet wenig und beendet die Debatte.
- Konkret beraten statt ermahnen. „Zwei- bis dreimal täglich stoßlüften“ ist umsetzbar. „Ausreichend lüften“ ist es nicht.
Und ein Hinweis an Mieter: Eine Minderung, die sich später als unberechtigt erweist, führt zu einem echten Zahlungsrückstand. Das hat alle Folgen bis zur Kündigung. Wer mindern will, sollte den Mangel zuvor anzeigen und die Ursache klären lassen.
Anlass und Fundstelle: ImmobilienScout24, „Schimmel – Zahlungsverzug – Kündigung“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.