Vormiete: Eine versäumte Modernisierungsauskunft schlägt nicht auf das Folgemietverhältnis durch
Worum es ging
Eine Wohnung in Berlin, gelegen in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Die neue Mieterin sollte 780,10 Euro netto kalt zahlen. Das waren 11,39 Euro je Quadratmeter und damit mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Vermieterin stützte sich auf die Vormietenregelung des § 556e Abs. 1 BGB: Eine im vorherigen Mietverhältnis wirksam vereinbarte Miete darf auch bei einer Neuvermietung verlangt werden, selbst wenn sie über der sonst zulässigen Grenze liegt.
Der Haken: Die Vermieterin hatte die vorherigen Mietenden nicht darüber informiert, dass die Wohnung vor deren Einzug modernisiert worden war. Eine solche Auskunft verlangt § 556g Abs. 1a BGB, wenn sich Vermietende auf einen Ausnahmetatbestand berufen wollen. Die neue Mieterin schloss daraus, die Vormiete sei nur in Höhe der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete anzusetzen. Sie verlangte das Zuviel zurück.
Wie der BGH entschieden hat
Für die Höhe der Vormiete kommt es darauf an, ob der Ausnahmetatbestand objektiv vorlag. Ob die Auskunftspflicht gegenüber den Vormietenden erfüllt wurde, spielt dafür keine Rolle.
Die versäumte Auskunft macht die damals vereinbarte Miete nicht rückwirkend teilweise unwirksam. Das Gesetz sieht für diesen Verstoß eine eigenständige, abgestufte Sanktion vor: Die vermietende Seite kann sich für einen bestimmten Zeitraum gegenüber den betroffenen Mietenden nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen. Das ist eine Sperre und keine Absenkung der Miete.
Der BGH begründet das auch mit dem Zweck der Auskunftspflicht: Sie soll den jeweiligen Mietenden vor Vertragsschluss erkennbar machen, worauf die Miethöhe gestützt wird. Eine Verletzung gegenüber den Vormietenden berührt den Rechtskreis der späteren Mietenden nicht. Hinzu kommt, dass eine versäumte Auskunft nachgeholt werden kann und die Sperre dadurch endet.
Was damit noch nicht entschieden ist
Die Entscheidung räumt einen Einwand aus. Mehr nicht. Ob die 11,39 Euro je Quadratmeter zulässig waren, ist weiterhin offen. Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, das nun prüfen muss, ob die Modernisierung die Vormiete nach § 556e Abs. 2 BGB tatsächlich rechtfertigte. Dazu fehlten bislang die Feststellungen.
Genau hier verschiebt sich das Risiko: Nicht mehr die Formalie der Auskunft entscheidet, sondern der Nachweis der Modernisierung selbst.
Was das für die Praxis bedeutet
- Maßgeblich ist die wirksam vereinbarte Vormiete. Ein Auskunftsversäumnis aus einem früheren Mietverhältnis muss bei der Neuvermietung nicht gegen die eigene Kalkulation gewendet werden.
- Die Auskunft trotzdem erteilen. Die Sanktion trifft das Mietverhältnis, in dem sie versäumt wurde. Dort kostet sie die Berufung auf den Ausnahmetatbestand und damit unmittelbar Geld.
- Versäumtes nachholen. Wer feststellt, dass eine Auskunft fehlt, sollte sie schriftlich nachreichen. Das begrenzt die Sperre zeitlich.
- Modernisierungsnachweise archivieren: Leistungsverzeichnis, Rechnungen, Abnahme, Fotos vorher und nachher. Der objektive Nachweis kann Jahre später verlangt werden, dann oft von einer anderen Verwaltung.
- Beim Verwalterwechsel gezielt anfordern. Vormietverträge und Modernisierungsunterlagen gehören zu den Unterlagen, deren Fehlen erst im Streitfall auffällt. Dann sind sie nicht mehr zu beschaffen.
Ergänzend lesenswert ist unser Beitrag dazu, warum eine kurz vor Vertragsende abgesenkte Vormiete nicht als Vormiete zählt. Beide Entscheidungen laufen auf dieselbe Frage hinaus: Was war tatsächlich wirksam vereinbart?
Anlass und Fundstelle: ImmobilienScout24, „Mietpreisbremse: Streit um die Vormiete“ (Stand 11.09.2026). Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
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