Wucherverdacht bei Gewerbemieten: Marktberichte reichen dem BGH nicht
Worum es ging
Eine GmbH hatte Gewerberäume in einem Frankfurter Hochhaus angemietet und einen großen Teil der Flächen als Fitnessstudio mit Bar und Lounge weitervermietet. Sie selbst zahlte rund 14.260 Euro Kaltmiete monatlich. Von der Untermieterin verlangte sie aber über 33.000 Euro, also mehr als das Doppelte.
Nach der Insolvenz der GmbH klagte der Insolvenzverwalter auf über 100.000 Euro ausstehende Untermiete. Das Oberlandesgericht hielt den Untermietvertrag wegen der Miethöhe für sittenwidrig und stützte sich dabei auf einen Gewerbemarktbericht der IHK Frankfurt, der Spitzenmieten für Büroflächen auswies.
Wie der BGH entschieden hat
Der BGH hob das Urteil auf und verwies zurück.
Ob eine Gewerbemiete in einem auffälligen Missverhältnis zum Marktwert steht, lässt sich nur mit sachverständiger Hilfe beurteilen. Zuerst muss geklärt werden, welche Objekte überhaupt vergleichbar sind. Ein allgemeiner Marktbericht über Büroflächen ist kein geeigneter Maßstab für ein Fitnessstudio mit Bar.
Wann eine Miete überhaupt sittenwidrig ist
Ein wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB setzt zwei Dinge voraus. Beide müssen vorliegen:
- Auffälliges Missverhältnis zwischen vereinbarter Miete und Marktwert. Bei Gewerbemietverträgen wird das meist erst angenommen, wenn die Miete den marktüblichen Preis um nahezu 100 Prozent über- oder unterschreitet.
- Verwerfliches Handeln des Begünstigten, etwa das bewusste Ausnutzen einer wirtschaftlichen Schwächesituation der Gegenseite.
Selbst ein deutliches Missverhältnis führt also nicht automatisch zur Unwirksamkeit. Es kommt auch darauf an, ob der Begünstigte es überhaupt erkennen konnte.
Was das für Vermieter und Verwaltungen bedeutet
Die Entscheidung wirkt in beide Richtungen. Wer eine hohe Gewerbemiete vereinbart hat, muss nicht fürchten, dass ein pauschaler Marktbericht den Vertrag kippt. Wer umgekehrt einen Wuchervorwurf erhebt, braucht mehr als eine Statistik.
Praktisch heißt das für die Vermietung von Gewerbeflächen: Dokumentieren Sie, worauf die Miethöhe beruht. Lage, Ausstattung, Nutzungsart, getätigte Investitionen, Laufzeit und Sonderkonditionen gehören in die Akte. Gerade bei Spezialnutzungen wie Gastronomie, Fitness oder Praxisflächen gibt es keinen belastbaren Mietspiegel. Die eigene Herleitung ist dann die einzige nachvollziehbare Grundlage.
Anlass und Fundstelle: ImmobilienScout24, „Mietwucher bei Gewerbemieten“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.