Mietpreisbremse: Eine kurz vor Ende gesenkte Vormiete zählt nicht
Worum es ging
Eine Vermieterin in Berlin-Neukölln vereinbarte wenige Monate vor Ende des Mietverhältnisses mit ihren bisherigen Mietern, die Nettokaltmiete von 1.078,50 Euro auf 891 Euro zu senken. Beim neuen Mietvertrag ab Januar 2022 verlangte sie von den Nachmietern ebenfalls 891 Euro. Ihr Argument: Diese abgesenkte Vormiete genieße Bestandsschutz nach § 556e BGB.
Im Juni 2024 beanstandeten die Nachmieter die Höhe. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Erst die Berufung hatte Erfolg.
Wie das Gericht entschieden hat
Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben Vereinbarungen unberücksichtigt, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses getroffen werden. Das gilt nach Auffassung des Gerichts nicht nur für Mieterhöhungen, sondern ausdrücklich auch für Mietsenkungen.
Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die Vereinbarung geschlossen wurde. Eine rückwirkende Geltung ändert daran nichts. Damit konnte sich die Vermieterin nicht auf die abgesenkte Vormiete berufen. Zulässig war nur die nach der Mietpreisbremse errechnete Miete: 512,28 Euro monatlich. Die Nachmieter erhielten rund 11.930 Euro zurück.
Warum das Ergebnis auf den ersten Blick verwirrt
Die Nachmieter zahlten dieselbe Miete wie zuletzt die Vormieter und bekamen trotzdem recht. Der Grund: Die geschützte Vormiete ist nicht einfach „was zuletzt gezahlt wurde“, sondern die Miete ohne die Vereinbarungen aus dem letzten Jahr. Fällt diese Grundlage weg, greift wieder die Kappung nach der Mietpreisbremse. Und die lag hier deutlich niedriger.
Was Vermieter daraus mitnehmen sollten
Änderungen an der Miethöhe im letzten Jahr eines Mietverhältnisses sind für die Nachvermietung wirkungslos, in beide Richtungen. Wer die zulässige Miete für einen Neuvertrag ermitteln will, sollte deshalb:
- die Mietentwicklung der letzten Jahre heranziehen, nicht nur den letzten Stand
- Nachlässe, Stundungen und einvernehmliche Senkungen mit Datum dokumentieren. Sie sind der Prüfmaßstab.
- die zulässige Miete vor dem Inserat berechnen, nicht nach der ersten Rüge
Rückforderungen laufen bei der Mietpreisbremse über Jahre auf. Im entschiedenen Fall waren es fast zwölftausend Euro für eine einzige Wohnung.
Anlass und Fundstelle: ImmobilienScout24, „Urteil: Umgehung der Mietpreisbremse“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.