Wenn ein Eigentümer die Verwaltung systematisch zermürbt: Abmahnung und Entziehung
Worum es ging
Zwei Miteigentümer einer Wohnung hatten es offenbar darauf angelegt, die Verwaltung so lange zu schikanieren, bis sie aufgibt. Sie überzogen sie mit Anfragen und kurzfristig terminierten Forderungen und verlangten selbst nach deren Erfüllung den Rücktritt. Zu Eigentümerversammlungen erschienen sie seit Jahren nicht. Sie forderten aber eine außerordentliche Versammlung, auf der über die Abberufung des Verwalters wegen mangelhafter Beschluss-Sammlung abgestimmt werden sollte.
Auf eben dieser Versammlung beschlossen die übrigen Eigentümer einstimmig eine Abmahnung. Ihre Sorge: Wenn erneut eine Verwaltung den Vertrag nicht verlängert, findet die Gemeinschaft unter diesen Verhältnissen keine neue mehr. Dann wären Instandhaltung, Mittelaufbringung und Beschlussfassung nicht mehr gesichert.
Wie der BGH entschieden hat
Die Anfechtungsklage des Ehepaars blieb erfolglos. Der BGH stellte zwei Dinge klar:
Die Ausübung von Eigentümerrechten kann rechtsmissbräuchlich sein. Das ist der Fall, wenn Antrags-, Anfechtungs- und sonstige Rechte ausschließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel dienen und das den übrigen Eigentümern nicht mehr zuzumuten ist. Bei entsprechendem Gewicht rechtfertigt das die Entziehung des Wohnungseigentums nach §§ 18 f. WEG.
Zweitens: Im Verfahren über die Anfechtung eines Abmahnungsbeschlusses wird nur geprüft, ob die formellen Voraussetzungen eingehalten wurden, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Ob die Vorwürfe inhaltlich zutreffen, wird erst im gerichtlichen Entziehungsverfahren nach § 18 Abs. 3 WEG geklärt.
Was das für die Praxis bedeutet
Die Entziehung ist das letzte Mittel und bleibt selten. Die praktisch wichtige Erkenntnis ist eine andere: Die Abmahnung ist eine wirksame Zwischenstufe. Und sie ist gerichtlich nur eingeschränkt angreifbar.
Damit sie trägt, kommt es auf die Vorbereitung an:
- Bestimmtheit: Die Abmahnung muss konkret benennen, welches Verhalten zu unterlassen ist. Ein allgemeiner Vorwurf wie „querulatorisches Verhalten“ reicht nicht.
- Beleglage: Schriftverkehr, Fristsetzungen und erledigte Forderungen lückenlos dokumentieren. Die Chronologie ist das eigentliche Beweismittel.
- Formalien der Versammlung: Ladung, Beschlussfähigkeit, Protokollierung. Hier scheitern Abmahnungsbeschlüsse am häufigsten, nicht am Inhalt.
Für die Gemeinschaft ist das mehr als ein juristischer Schritt. Ein einzelner Eigentümer, der die Verwaltung vertreibt, verursacht einen Schaden, den am Ende alle tragen. Das geschieht über Verwaltervakanz, höhere Vergütungen oder unterlassene Instandhaltung.
Anlass und Fundstelle: ImmobilienScout24, „Eheleute tyrannisieren Verwalter“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.