LG Krefeld: Ein Komma macht die Schönheitsreparaturklausel nicht unwirksam
Worum es ging
Die Erstmieter eines neu errichteten Einfamilienhauses in Nordrhein-Westfalen stritten nach ihrem Auszug mit dem Eigentümer über Nutzungsentschädigung, unterlassenen Heckenschnitt sowie Reinigungs- und Malerkosten. Das Amtsgericht hatte sie als Gesamtschuldner zu 7.172,82 Euro verurteilt. Das Landgericht Krefeld bestätigte das Ergebnis.
Die praktisch wichtigste Aussage: Die Klausel bleibt wirksam
Zur Diskussion stand eine Formulierung, die in unzähligen älteren Mietverträgen steht:
„Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen.“
Einige Gerichte hatten vertreten, das könne so verstanden werden, dass Fenster auch von außen zu streichen seien. Das würde den zulässigen Umfang von Schönheitsreparaturen überschreiten und die gesamte Klausel unwirksam machen.
Das LG Krefeld folgt dem ausdrücklich nicht. Ob das letzte Glied einer Aufzählung mit „und“ oder nur mit einem Komma angeschlossen wird, sei eine sprachliche Geschmacksfrage ohne inhaltliche Bedeutung. Durchschnittliche Mieter verstehen den Zusatz „von innen“ als auf Fenster und Außentüren bezogen. Die Klausel orientiert sich erkennbar am Wortlaut des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV und erweitert die Pflichten nicht.
Nutzungsentschädigung endet taggenau
Nach § 546a BGB kann für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangt werden. Maßgeblich ist der tatsächliche Rückgabezeitpunkt, nicht das Ende des laufenden Mietzahlungszeitraums. Im entschiedenen Fall endete das Mietverhältnis am 30.11.2022, zurückgegeben wurde erst am 23.12.2022. Für diese Zeit war zu zahlen.
Wichtig für die Praxis: Der Anspruch besteht auch dann, wenn bereits ein Nachmieter gefunden ist. Solange wegen der verspäteten Rückgabe nicht übergeben werden kann, bleibt er gegen die bisherigen Mieter bestehen.
Zwei weitere Punkte
- Heckenschnitt: Der Einwand, die Hecke habe als Sicht- und Lärmschutz gedient, trägt jedenfalls beim Auszug nicht. Eine Hecke ist eine Einfriedung, keine Lärmschutzmaßnahme.
- Nachrenovierung: Die Kosten können nach § 287 ZPO geschätzt werden. Ein Sachverständigengutachten ist nicht zwingend, wenn ausreichende Anhaltspunkte vorliegen, etwa Lichtbilder und Handwerkerangebote.
Was wir daraus mitnehmen
Für unsere Mietverwaltung bedeutet die Entscheidung dreierlei: Übergabeprotokolle mit Datum, Uhrzeit und Fotos sind bares Geld wert. Handwerkerangebote sollten bereits zur Übergabe vorliegen, nicht erst Wochen später. Und ältere Mietverträge mit der genannten Klausel müssen nicht vorsorglich geändert werden. Jedenfalls im Bezirk des Landgerichts Krefeld ist ihre Wirksamkeit bestätigt.
Anlass und Fundstelle: ImmobilienScout24, „Komma entscheidet nicht über die Wirksamkeit“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.