Kündigung mit Formfehler: Kein Schadensersatz, wenn der Kündigungsgrund bestand
Der Fall
Eine Mieterin bewohnte seit 2017 Räume auf dem Gelände einer Berliner Kirchengemeinde. Es kam zu heftigem Streit. Die Mieterin veröffentlichte im Internet wiederholt herabsetzende Äußerungen über die Gemeinde und Mitglieder des Gemeindekirchenrats. Sie nannte dabei auch Namen, Arbeitsstelle und Angaben, aus denen sich die Privatanschrift der Vorsitzenden ermitteln ließ.
Die Gemeinde kündigte mehrfach fristlos und hilfsweise ordentlich und klagte auf Räumung. Die Mieterin verlangte ihrerseits rund 16.500 Euro, unter anderem für Anwaltskosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld.
Die Entscheidung
Der BGH stellte zunächst fest: Die Mieterin hatte ihre Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. Die Gemeinde durfte deshalb aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Eine Abmahnung war in diesem Fall nicht nötig.
Die Kündigungen waren trotzdem möglicherweise unwirksam. Die Anwälte hatten keine Vollmacht in der Form, die das Kirchenrecht verlangt, also mit dem Siegel der Gemeinde. Für einen Schadensersatz reicht das aber nicht. Wer einen Kündigungsgrund hat, verletzt seine Pflichten nicht schon deshalb, weil die Kündigung an einem Formfehler scheitert.
Auch die Räumungsklage löste keine Haftung aus. Wer ein Gericht anruft, haftet nicht schon deshalb, weil er am Ende Unrecht bekommt. Anders ist es nur bei einem sittenwidrigen Verfahren mit Schädigungsabsicht. Dafür gab es keine Anhaltspunkte. Das galt sogar für zwei frühere Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, die inhaltlich unberechtigt waren.
Was das für Vermieter bedeutet
Entscheidend ist, ob ein Kündigungsgrund tatsächlich bestand. Fehlt er, etwa bei vorgeschobenem Eigenbedarf, kann der Vermieter schadensersatzpflichtig sein. Bestand er, bleibt ein Form- oder Vollmachtsfehler ohne Schadensersatzfolgen.
Das ist kein Freibrief für schlampige Kündigungen. Eine unwirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht. Sie kostet Zeit, und oft muss neu gekündigt werden. Bei einer Kündigung durch Bevollmächtigte gehört deshalb immer eine Originalvollmacht dazu. Sonst kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB sofort zurückweisen.
Anlass und Fundstelle: ImmobilienScout24, „Unwirksame Kündigung – Schadensersatz?“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.