Wirtschaftlichkeitsgebot: Fehlende Vergleichsangebote sind allein kein Verstoß
Worum es ging
Eine Mannheimer Vermieterin hatte für einen Gebäudekomplex einen umfassenden Vertrag über technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement geschlossen und Teile der Kosten umgelegt. Die Mietenden beanstandeten die Abrechnungen 2017 und 2018: Ohne vorherige Vergleichsangebote sei das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verletzt.
Wie der BGH entschieden hat
Der Bundesgerichtshof folgte dem nicht. Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet zwar zu einem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis, und ein Verstoß liegt vor, wenn Leistungen zu objektiv überhöhten Preisen eingekauft werden. Aber:
Das bloße Fehlen von Vergleichsangeboten genügt nicht. Zunächst muss feststehen, dass die beauftragten Leistungen tatsächlich zu teuer waren. Außerdem muss feststehen, dass ein günstigerer Anbieter zu einer Ersparnis geführt hätte. Die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt die Mieterseite.
Drei weitere Punkte aus der Entscheidung
- Die Zwölf-Monats-Frist gilt auch hier: Der Einwand, das Wirtschaftlichkeitsgebot sei verletzt, muss innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB nach Zugang der Abrechnung erhoben werden. Danach ist er grundsätzlich ausgeschlossen.
- Pauschale Abzüge müssen aufgeschlüsselt werden: Mietende können die Höhe eines Abzugs für nicht umlagefähige Anteile bestreiten, etwa Verwaltungs- oder Instandhaltungsanteile bei Hauswartkosten. Dann muss die Berechnung nachvollziehbar dargestellt werden.
- Ein Mindestbetrag darf geschätzt werden: Lässt sich die genaue Höhe nicht vollständig belegen, darf das Gericht den Anspruch nicht komplett abweisen. Es kann einen umlagefähigen Mindestbetrag nach § 287 ZPO schätzen.
Was wir daraus für die Verwaltung ableiten
Die Entscheidung nimmt Druck von der Beauftragung. Sie ist aber kein Freibrief. Wir dokumentieren die Vergabe deshalb weiterhin so, dass sie im Nachhinein erklärbar ist: Welche Anbieter kamen in Frage, warum fiel die Wahl auf diesen Betrieb, wie wurden Preis, Leistungsumfang und Erreichbarkeit bewertet.
Der Aufwand dafür ist gering, der Nutzen doppelt: Er beugt Streit über die Abrechnung vor. Und er zwingt uns, die Kostenseite regelmäßig zu prüfen, statt Verträge stillschweigend fortlaufen zu lassen.
Für Beschlüsse in der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt eine verwandte, aber eigenständige Linie des BGH zur Drei-Angebote-Frage. Dazu haben wir einen gesonderten Beitrag.
Anlass und Fundstelle: ImmobilienScout24, „BGH stärkt Vermietende bei Betriebskosten“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.