Legionellenprüfung: Wann Sie prüfen müssen und welche Kosten umlagefähig sind
Warum es überhaupt geprüft wird
Legionellen sind Stäbchenbakterien, die natürlich im Grund- und Oberflächenwasser vorkommen und darüber ins Trinkwasser gelangen. In geringer Konzentration sind sie unproblematisch. Bei Temperaturen zwischen 25 °C und 45 °C vermehren sie sich jedoch stark. Dann können sie gefährlich werden.
Legionellen lösen die Infektionskrankheit Legionellose aus, die als Pontiac-Fieber oder als Legionärskrankheit verlaufen kann. Letztere kann tödlich enden. Die Ansteckung erfolgt über eingeatmeten Wasserdampf, typischerweise beim Duschen.
Für die Wasserqualität im Gebäude ist die Eigentümerseite verantwortlich, nicht der örtliche Wasserversorger. Dessen Verantwortung endet an der Übergabestelle.
Die vier Kriterien der Prüfpflicht
Die Trinkwasserverordnung schreibt für bestimmte Gebäude eine Untersuchung alle drei Jahre vor. Prüfpflichtig ist Ihr Gebäude sehr wahrscheinlich, wenn alle vier Punkte zutreffen:
- Die Immobilie hat drei oder mehr Wohnungen.
- Mindestens eine Wohnung ist vermietet.
- Es gibt eine zentrale Trinkwassererwärmung.
- Zwischen Trinkwassererwärmer und letzter Entnahmestelle liegen mehr als 400 Liter Speichervolumen und/oder mehr als 3 Liter Leitungsinhalt.
Durchführen darf die Untersuchung nur ein akkreditierter Dienstleister. Probenahme und Auswertung folgen festen Vorgaben, damit die Ergebnisse belastbar sind. Erkennbar ist ein Befall ausschließlich im Labor. Mit bloßem Auge sind die Bakterien nicht zu sehen.
Zeigen Mieter entsprechende Krankheitsbilder, sollte unabhängig vom Turnus geprüft werden.
Was von den Kosten umlagefähig ist
Die Abgrenzung folgt der üblichen Linie zwischen Betriebskosten und Instandhaltung:
- Umlagefähig: die wiederkehrende Untersuchung selbst, entweder als sonstige Betriebskosten oder im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.
- Nicht umlagefähig: die Beseitigung eines festgestellten Befalls und eine daraus folgende Sanierung. Das ist Instandhaltung und Sache der Eigentümerseite.
Der entscheidende Satz für die Praxis: Wer trotz Prüfpflicht nicht prüfen lässt und es tritt ein Befall auf, trägt sämtliche Kosten selbst. Die Ersparnis aus einer versäumten Untersuchung steht in keinem Verhältnis zum Risiko.
Was wir in der Verwaltung dazu tun
- Prüfpflicht je Objekt einmal sauber feststellen und dokumentieren. Gerade das vierte Kriterium (Speichervolumen und Leitungsinhalt) wird oft geschätzt statt geprüft.
- Dreijahresturnus terminieren, statt auf eine Erinnerung des Labors zu warten.
- Temperaturen im Blick behalten: Warmwasser am Speicheraustritt dauerhaft mindestens 60 °C, Zirkulationsrücklauf nicht unter 55 °C. Wer aus Sparsamkeit heruntergeregelt, schafft genau die Bedingungen, in denen sich Legionellen vermehren.
- Selten genutzte Entnahmestellen spülen. Leerstandswohnungen und Gäste-WCs sind typische Ausgangspunkte.
Bei einem positiven Befund gelten Meldepflichten gegenüber dem Gesundheitsamt und Informationspflichten gegenüber den Bewohnern. Wir übernehmen die Abwicklung, damit Fristen nicht verstreichen.
Anlass und Fundstelle: Techem Immobilien-Ratgeber, „Legionellenprüfung: Prüfpflicht und Umlagefähigkeit“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.