CO₂-Kosten aufteilen: Das Stufenmodell und was es für Ihre Abrechnung bedeutet
Ergänzt am 3. Oktober 2026. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gilt ab 2028 eine Sonderregel. Sie steht am Ende dieses Beitrags.
Was sich 2023 geändert hat
Bis Ende 2022 konnten die CO₂-Kosten vollständig über die Heizkostenabrechnung auf die Mietenden umgelegt werden. Die Vermieterseite bekam sie eins zu eins zurück. Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG). Betroffen sind alle Abrechnungszeiträume, die an oder nach diesem Tag beginnen.
Die Logik dahinter ist eine doppelte Anreizwirkung: Mietende sollen sparsam heizen, Vermietende sollen energetisch modernisieren. Wer beides tut, zahlt weniger.
Für welche Energieträger gilt die Aufteilung?
- Ja: Erdgas, Flüssiggas, Heizöl und Fernwärme. Das sind fossile Brennstoffe, die dem Brennstoffemissionshandelsgesetz unterliegen.
- Nein: Holzpellets und andere Holzbrennstoffe. Sie fallen nicht unter das BEHG.
- Nein: Wärmepumpen. Der Strom für den Betrieb unterliegt der CO₂-Kostenaufteilung nicht.
- Teilweise: Hybridheizungen. Aufgeteilt wird nur der Anteil, der mit fossilen Brennstoffen erzeugt wurde.
Ein Widerspruch gegen die Aufteilung ist nicht möglich, denn sie ist gesetzlich vorgeschrieben. Wer allerdings von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nach der Heizkostenverordnung befreit ist, ist auch von der CO₂-Kostenaufteilung befreit. Die Ausnahmen stehen in § 11 HKVO. Ein typischer Fall ist das Zweifamilienhaus, in dem die Vermieterseite selbst eine Wohnung bewohnt.
So funktioniert die Einstufung
Das Zehn-Stufen-Modell ordnet jedes Gebäude nach seinem spezifischen CO₂-Ausstoß ein. Die Rechnung ist einfach:
Schritt 1: Ausstoß je Quadratmeter ermitteln. Die im Abrechnungsjahr ausgestoßene CO₂-Menge steht auf der Versorgerrechnung. Sie wird durch die Gesamtfläche des Gebäudes geteilt.
Beispiel: 29.000 kg CO₂ im Jahr, 1.000 m² Gebäudefläche → 29 kg CO₂ je m² und Jahr.
Schritt 2: Stufe ablesen. Mit diesem Wert wird das Gebäude in die Tabelle der Anlage zu § 5 Abs. 1 CO₂KostAufG eingeordnet. Die Spanne reicht von unter 12 kg/m²/a, dann trägt die Vermieterseite nichts, bis 52 kg/m²/a und mehr, wo sie 95 Prozent trägt. Dazwischen liegen acht weitere Stufen.
Schritt 3: Anteile berechnen. Aus der Stufe ergeben sich die prozentualen Gesamtanteile beider Seiten. Anschließend wird der individuelle Anteil je Wohneinheit nach dem tatsächlichen Verbrauch von Wärme und Warmwasser ermittelt.
Schritt 4: transparent darstellen. Herleitung, Berechnung und Einstufung müssen in der Heizkostenabrechnung nachvollziehbar ausgewiesen werden. Eine Abrechnung, die nur den Endbetrag nennt, erfüllt das nicht.
Was das praktisch bedeutet
Der wichtigste Effekt liegt nicht in der Abrechnung, sondern davor: Der CO₂-Anteil ist eine jährlich wiederkehrende Kostenposition der Eigentümerseite, die sich durch Modernisierung senken lässt. Bei einem schlecht gedämmten Mehrfamilienhaus mit Gasheizung kommen dabei schnell vierstellige Beträge pro Jahr zusammen. Dieses Geld wäre in einer Sanierung besser angelegt.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften kommt hinzu: Die Einstufung ist eine harte, jährlich messbare Kennzahl für den energetischen Zustand der Anlage. Wir bringen sie deshalb in die Eigentümerversammlung ein, wenn über Instandhaltungs- und Modernisierungsplanung gesprochen wird. Eine Zahl, die jeder auf seiner Abrechnung wiederfindet, überzeugt zuverlässiger als jede Prognose.
Neu ab 2028: Sonderregel für neue Gas- und Ölheizungen
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz kamen zum 29. Juli 2026 die §§ 5a bis 5d ins CO₂KostAufG. Sie gelten für Wohnungen, deren Heizung nach § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes neu mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas eingebaut wurde. Für diese Heizungen gilt das Stufenmodell nicht mehr. Vermieter und Mieter teilen sich die Kosten hälftig:
- ab 1. Januar 2028 die CO₂-Kosten,
- ab 1. Januar 2028 die Netzentgelte für die Gaslieferung,
- ab 1. Januar 2029 die Kosten der vorgeschriebenen Bio-Brennstoffe, und zwar bis zu einem Anteil von 30 Prozent am gesamten Brennstoff.
Das gilt für Bestandsgebäude und für Neubauten, die bis Ende 2029 fertig werden. Fällt eine alte Heizung irreparabel aus und wird kurz vor 2028 ersetzt, greift die Regel für die ersten zwölf Monate nicht. Für kleine Vermieter gibt es eine Härtefallregel (§ 5d). Sie setzt unter anderem eine Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens sechs vermietete Wohnungen und ein Gebäude der Effizienzklasse G oder H voraus.
Die Heizkostenabrechnung muss diese Anteile künftig getrennt ausweisen. Wer jetzt über einen Heizungstausch nachdenkt, sollte diese Kosten in den Vergleich der Varianten einrechnen. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Heizungstausch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz.
Anlass und Fundstelle: Techem Immobilien-Ratgeber, „Die 10 häufigsten Fragen zur CO₂-Kostenaufteilung“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.