Kaution: Aufrechnung auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen
Worum es ging
Eine Mieterin in Erlangen gab ihre Wohnung am 8. November 2019 zurück. Damit begann die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB: Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe. Hier war das Anfang Mai 2020.
Der Vermieter rechnete erst am 20. Mai 2020 über die Barkaution von rund 780 Euro ab und erklärte dabei die Aufrechnung mit streitigen Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen in der Wohnung. Die Mieterin klagte auf Rückzahlung und berief sich auf Verjährung. Amtsgericht Erlangen und Landgericht Nürnberg-Fürth gaben ihr recht: Der Vermieter hätte sich vor Fristablauf entscheiden müssen, ob er Reparatur oder Geld verlangt.
Wie der BGH entschieden hat
Die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch mit verjährten Schadensersatzforderungen regelmäßig möglich. § 215 BGB lässt die Aufrechnung zu, wenn sich die Forderungen in unverjährter Zeit erstmals aufrechenbar gegenüberstanden.
Der Kern der Begründung ist ein Zwischenschritt, den die Vorinstanzen anders gewichtet hatten. Ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung ist zunächst auf Wiederherstellung gerichtet. Erst wenn die vermietende Seite ihre Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 BGB ausübt, wird daraus ein Geldanspruch. Erst dann ist er mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch gleichartig im Sinne des § 387 BGB und damit aufrechenbar.
Der BGH verlangt nicht, dass dieser Schritt innerhalb der sechs Monate erfolgt. Die Barkaution diene gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Er solle sich nach Mietende auf einfachem Weg durch Aufrechnung befriedigen können. Das Berufungsurteil wurde aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.
Was damit noch nicht entschieden ist
Ob die behaupteten Schäden überhaupt bestehen und was sie kosten, ist offen. Das klärt jetzt das Landgericht. Die Darlegungs- und Beweislast trägt die vermietende Seite. Das Urteil erweitert den zeitlichen Spielraum, nicht die Anspruchsgrundlage.
Was das für die Praxis bedeutet
- Die Sechsmonatsfrist bleibt ernst zu nehmen. Für die aktive Durchsetzung mit Zahlungsklage oder Mahnbescheid gilt sie unverändert. Erleichtert ist allein die Aufrechnung gegen die Kaution. Und auch die nur, soweit die Forderungen sich in unverjährter Zeit aufrechenbar gegenüberstanden.
- Ohne Beweis nützt die Frist nichts. Übergabeprotokoll mit konkreter Zustandsbeschreibung, datierte Fotos, Kostenvoranschlag: Wer das hat, kann Monate später noch aufrechnen. Wer es nicht hat, könnte es auch am ersten Tag nicht.
- Vertragsgemäße Abnutzung sauber abgrenzen. Ein abgelaufener Teppich ist kein Schaden. Die Kaution deckt Ersatzansprüche, nicht den normalen Verschleiß.
- Trotzdem zügig abrechnen. Eine Kautionsabrechnung, die ein halbes Jahr auf sich warten lässt, mag rechtlich haltbar sein. Sie kostet aber Vertrauen und erzeugt Rückfragen, die teurer sind als die zügige Bearbeitung.
- Die Kaution bleibt getrennt und insolvenzfest angelegt, unabhängig davon, wie lange die Abrechnung dauert.
Anlass und Fundstelle: ImmobilienScout24, „Urteil: Vermieter darf Kaution länger einbehalten“ (Stand 28.07.2024). Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
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