Einmal zugestimmt: Warum eine anerkannte Nebenkostenabrechnung bindet
Worum es ging
Ein Kölner Mieter eines Studierendenzimmers schuldete knapp 1.600 Euro für Strom und Wasser und sollte räumen. Auf seine Bitte hin willigten die Vermieter ein, mit der Zwangsräumung einige Monate zu warten. Im Gegenzug sollte er die offenen Rechnungen begleichen. Obwohl er das Zustandekommen der Forderungen zuvor stets als intransparent kritisiert hatte, akzeptierte er dieses Angebot schriftlich.
Beim Auszug waren die Rechnungen dennoch offen. Die Vermieter behielten die Kaution ein. Der Mieter klagte ohne Erfolg.
Wie der BGH entschieden hat
Hat die Mietpartei einer Nebenkostenabrechnung einmal zugestimmt, kommt es nicht mehr darauf an, ob die Abrechnung den formellen Anforderungen genügt.
Das BGB schützt Mieter zwar grundsätzlich vor Vereinbarungen zu ihrem Nachteil. Hier griff dieser Schutz aber nicht: Es ging um einen bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitraum und um die Anerkennung einer konkreten Schuld. Zudem hatte die Einigung dem Mieter einen Vorteil gebracht, nämlich den Aufschub der Räumung. Eine Umgehung des Mieterschutzes war damit nicht zu befürchten.
Was das für die Praxis bedeutet
Die Entscheidung ist für beide Seiten wichtig. Wir sagen offen, in welche Richtung sie wirkt.
Für Mieter: Eine schriftliche Anerkennung ist keine Formalie. Wer Zweifel an einer Abrechnung hat, sollte sie klären, bevor er unterschreibt, und nicht danach. Die Belegeinsicht ist dafür der richtige Weg. Sie steht ausdrücklich zu.
Für Vermieter und Verwaltungen: Ratenzahlungs- und Stundungsvereinbarungen sind ein wirksames Instrument, um Verfahren zu vermeiden. Damit sie tragen, sollten sie den anerkannten Betrag, den Abrechnungszeitraum und die Gegenleistung ausdrücklich benennen. Eine Vereinbarung, die nur „offene Forderungen“ nennt, hilft im Streitfall wenig.
Wir halten es dennoch für richtig, offene Fragen vor einer solchen Vereinbarung auszuräumen. Eine Einigung, die auf Unklarheit beruht, hält vielleicht vor Gericht. Das Verhältnis zum Mieter hält sie selten.
Anlass und Fundstelle: ImmobilienScout24, „Neues BGH-Urteil: Zustimmung zur Nebenkostenabrechnung“. Beitrag beim Herausgeber
Darstellung, Aufbau und Einordnung stammen von Ernst Immobilienverwaltung. Die zitierte Entscheidung ist als amtliches Werk nach § 5 UrhG gemeinfrei.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Situation prüfen lassen möchten.