Kostenverteilung in der WEG: Was der BGH zu § 16 Abs. 2 WEG sagt
Warum das Thema brisant ist
Seit der WEG-Reform können Eigentümer in vielen Konstellationen mit Mehrheitsbeschluss von der vertraglich vereinbarten Kostenverteilung abweichen. Wo die Grenze zur ordnungsmäßigen Verwaltung verläuft, war streitig. Der Bundesgerichtshof hat am 14. Februar 2025 in zwei Parallelverfahren nachgeschärft.
Fall 1: Rücklage und neuer Verteilungsschlüssel (V ZR 128/23)
Die WEG kann nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Das betrifft ausdrücklich auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Der Begriff „bestimmte Arten von Kosten“ verlangt vor allem Bestimmtheit des Beschlusses, keine überzogenen Zusatzanforderungen. Ändert ein alter Verteilungsschlüssel bestimmte Eigentümer unbillig gegenüber anderen und gibt es dafür keinen sachlichen Grund, kann ein neuer Schlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Fall 2: Objektbezogene Kostentrennung Garage vs. Gebäude (V ZR 236/23)
Wenn in der Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung (z. B. Tiefgarage nur durch Stellplatzeigentümer) vereinbart ist, ist Vorsicht geboten: Eine Umlage der Garagen-Sanierungskosten auf alle Wohnungseigentümer widerspricht typischerweise der ordnungsmäßigen Verwaltung. Anders ist es nur, wenn ein sachlicher Grund vorliegt (z. B. Schäden aus dem übrigen Gemeinschaftseigentum oder Gesamtsanierung der Anlage). Die bloße statische Verbindung reicht für sich nicht.
Beschlussvorlagen sollten bei Sonderkonstruktionen (Garage, Nebengebäude, Mehrhausanlagen) immer die Vereinbarung, den sachlichen Grund und die Betroffenenkreise explizit benennen.
BGH, 14.02.2025 – V ZR 128/23 und V ZR 236/23. Offizielle Pressemitteilung Nr. 033/2025 des BGH (Erscheinungsdatum 14.02.2025) mit PDF-Link zu beiden Urteilen.
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